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在美国什么样的人可以申请低收入买房

发布时间:2019-10-18 14:46 来源:未知 编辑:admin

  A、房价注意事项:根据自己的喜好和要求,选定一个房产。可以先在zillow、trulia上面找房。先要确定自身的条件,比如房价。比如要在洛杉矶买房子,洛杉矶好学区的房价一般80万美元到100万美元,圣马力诺的150万左右,所以了解房价是必须的。我们遇见很多人,只有30万美元要在洛杉矶好学区买房子,这是不可能的,所以每个城市的房价要搞清楚,可见见星条置业的《美国房价白皮书》。

  如果不确定自己买房的城市,那么到zillow、trulia上面看看各个城市的房子,上面有价格、面积、报价、学区等数字。

  房价要看周边房价、历史成交价。这个可以看出国内一些包租2~6年的房子的线万美元卖给客户,说是包租2年,每年净回报7%。这个历史房价相差巨大,而且周边房价都是2000左右,那么8万美元买来就是吃大亏了。

  B、包租注意事项:另外包租一般做整个社区的,在美国整个社区的房子全部买来,而且价格很低,肯定是黑人区的鬼城。因为没有办法长期出租,所以用包租来解决。

  而且利用包租的歧义。包租的本质是很好出租,就是保证好出租的意思,就是肯定好出租的意思。按照这个愿意,房子应该100年还好出租。所以这是相反的,所以一般包租都是不值得买的。

  美国、欧洲有一些大的开发商有包租的,不过他们包租的租金回报很低,这才是正常的。大开发商、有品牌的,不可能给出高于6%的租金净回报,一般在4~5%

  C、学区注意事项:zillow上面的学区最是要注意的。很多人只看9、10分,就认为是好学校。这是一个误区。9、10分是相对的,不是绝对的。是家长评出来的,是相对本地、相对学校的期望值评出来的。比如亚特兰大的10分的学校,一般没有洛杉矶9分的好。这个10分,是亚特兰大当地的学生家长,本来认为还可以,谁知道这个学校超过期望值。于是家长给10分评价。这个很多房产经纪不知道,因为他们只做美国一个城市,所以眼光狭窄一些。

  D、人口注意事项:不能买在黑人区。人口的查法是,在google上面,搜索population movoto 邮编,movoto网站是全美著名的人口网站,上面有每一个邮编的人口、收入、车辆、年龄等绝提信息。人口有白人、黑人、亚洲人等比例,一般白人占60%算白人区。这个方法是星条置业独创。如果国内卖几万美元的房子在黑人区,就不能买。

  E、屋顶注意事项:美国的屋顶一般是15年期限就要维修一下。所以选房子的时候,即使是买在波士顿这样的老城市,也要注意一下屋顶的问题。如果上面没写,可以问下经纪,要经纪问下卖方经纪或者卖方。

  F、朝向注意事项:因为很多的房子的照片都是正面朝向,所以判断不出来是朝南还是朝北。这个可以要卫星图或者鸟瞰图。在选房子的时候可以要。中国人一般喜欢朝南,虽然很多房子好看,但是在美国朝西的很多,所以不能仅凭照片就买了,如果经纪或者国内没有去过美国的销售人员

  G、风水注意事项:美国人没有风水概念,对朝向不是那么在乎。一位有烘干机,不是吧衣服在外面晒。但是中国人有路冲、南面水、背面靠山等风水观念。很多人仅仅凭图片买房,这可能买房风水不合中国人胃口。这个就需要靠经纪是不是实地看房,是不是负责任了。

  H、社区注意事项:在选房时,一般zillow、经纪网上面有物业费,物业费高一点的,一般来说社区要高尚一些。尽量在相同的价格买好一点的社区。有的社区是24小时保安,有的社区是随便进入。在选房子的时候,社区怎样也要搞清楚。

  I、房产税注意事项:美国的房产税,有的城市每年调整,有的是几年调整。美国次贷危机,房价下降,但是很多地方房产税还变化不大。比如10万美元的房子,房产税2000美元。美国一般地方的房产税是1%,除了加州、纽约、德州的房产税高一些,夏威夷房产税0.24%很低之外,一般是1%,所以反推这个房价之前价值是20万美元。房产税是政府人员估出来的。根据房子、土地2块估出来。

  很多人说房产税多么可怕。说每年1%,100年下来就重新买一套房子了。这个计算有误。首先100年有通货膨胀,钱越来越贬值,不可能100年内的美元永不贬值。其次房价会变化。100年内,房价可能从2万美元长到30万美元。美国很多地方的1930年2万美元的房子,现在是30多万美元,有的更高。

  美国的房产税是贡献于房价的。可看的《美国房产税》,房产税是给社区改造、学校师资等用,不是用来贪污的。

  A、周边环境事项:包括购物、学校、设施、绿化、社区、居民等情况都要了解。很多中国人想买有华人超市的,那么这个需要在看房的时候和经纪说好,去看一下,知道距离房子有多远。华人超市、购物中心的具体情况。有的社区有游泳池、网球场,高档一点的有高尔夫球场。

  B、学校注意事项,如果小孩到美国读书,星条置业建议家长和孩子一起到学校看看,也要亲身体会一下学校氛围,看适不适合孩子,孩子喜不喜欢。我们注意到,家长做主给孩子选学校的较多。不管孩子喜不喜欢,都按照自己的意愿、喜好。

  另外现在新出现一股趋势,就是家长不愿意孩子在洛杉矶读书,因为洛杉矶学校的华人孩子太多,有点像国际学校。所以都往东北或者休斯顿、亚特兰大转移。因为他们不想只是让孩子考好学校,更重要的是让孩子融入美国上层社会。

  C、房子本身注意事项:美国房子都有车库,注意车库的坡度,很多的房子的坡度有点陡,只有实际看房才知道。还要看下地板的厚度、韧度、新旧,大门的开合有无响动,是否顺手,客厅是否高挑,中国人注意这个。地毯是否有洞,厨房里的冰箱、洗碗机、灶具、自来水龙头等是否好用。灯具的亮度。空调一定要注意看下,要开一下,看看风向、冷暖效率情况。房间的电风扇也要转一转看看是否响声大。卫生间的马桶、花洒、鱼缸。屋顶也是一个比较重大的事项。重新修一下一般几千到几万美元。

  另外看看有无白蚁。白蚁一般肉眼看不出来。需要在买房子报价后房屋检查公司专门检查报告,上面有是否有白蚁。

  A、报价注意事项:一般情况下,美国大开发商的报价书比较正规的。国内一些公司,在房价上面作假,说要加价,报价书不正规。有客户找我们,竟然是很模糊的报价书,字都看不清楚。这个就是中介在作假。他们签真正的报价书,用这个来对付国内客户用的。美国的报价书一般10~20页,多的几十页,和国内的课本差不多清晰。

  住宅报价书上应该有买方经纪、卖方经纪、过户律师、卖方的姓名和联系方式,包括电话和邮箱。很多国内中介不给这些信息,也情有可原,因为中国人喜欢跳单。但至少买方经纪、过户律师联系方式、卖方姓名的要有,至少知道谁代理、谁过户、卖方是谁。这方面信息不全就要小心了。

  住宅的反悔期一般是7~10天,就是报价书上面规定的可以无条件的反悔日期。以乔治亚州的亚特兰大的标准报价书为例,是这样写的:

  注意,美国的每个州的购房合同都是标准、唯一的。任何不一样都是非法的。那是别人做手脚的。

  比如您报价的日期是10月10号,在17号之前可以反悔,无条件都可以。哪怕卖家说接受了报价,也可以反悔。一些公司说卖家接受报价了,不买诚意金不能退是不对的。看起来很合理,实际上如果在反悔期内,诚意金就是经纪、中介私吞了。我见识一些公司确实这样做过,还吓客户,有人打电话给我,说会不会影响以后的签证。因为这样的做法过黑心,所以必须点出来。

  如果超过反悔期,比如18号你说不买,卖家又接受了报价,那诚意金是要扣下的。

  还有很重要的一点,住宅的报价书上面一定要有买方经纪人、卖方经纪、过户律师、卖方的姓名、联系方式,如果没有,那中介给您的报价书就有问题,您可以告中介或者经纪人。如果齐全,您可以直接打电话或者发邮件问卖家有没有接受报价。

  国内很多公司不给他们联系方式,一些原因是因为国人喜欢跳单,认为美国本土的就是好的,岂不知这样的没有上述4个人联系方式的报价书是非法的,所以这样的经纪也是不道德的。

  C、谈价注意事项:这块靠经纪的诚信度、责任心多一些。一般来说,美国的房价有还价的空间。负责任的经纪多还价一些,不负责任的经纪为了早点成交早早定价。即使有人去实地看房也可能把控不了。一般来说,还价的空间在5%,这里指的是好房子。一般的房子5~10%,所以很多不像旧金山硅谷这样的线年夏天),是可以还价的。

  D、过户费注意事项:谈价的过程中,很多是谈过户费的。美国的过户费是买方出的,很多人误会认为是卖方出。因为不是卖方过户,过户是买方过户律师到政府部门去过户,所以过户费是买方出。为什么有的过户费是卖方出呢?比如一套房子是38万美元,买方还价到34万美元,卖方说35万美元,连过户费全部包含在内,问买方愿不愿意?买方如果愿意,那么成交。所以过户费是卖方出。但实际上还是羊毛出在羊身上,实际上还是买方出。只有卖的精,卖方自己会算账。而且都认为中国人有钱,不宰你宰谁?

  E、汇款注意事项:汇款到过户律师或者过户公司账户。这个账户是冻结的,就像支付宝一样,是美国律师协会担保的。不要汇给经纪或者国内中介个人。美国的银行只有拿到买方的过户授权书,材料齐全,才把房款给卖方。

  汇款时,一定要注明房子地址和买方姓名。只要你不注明或者没有提醒您的,都要注意,不能钱款打水漂。可以用其他人汇款,照样注明房子地址和买方姓名。

  F、《房屋检查报告》注意事项:买住宅一定要有《房屋检查报告》,一般十几到几十页。这个报告都是针对不好的地方拍照、说明的。所以很多的很新的房子,也有不好的照片。只要不是很大的问题,都可以接受,因为很多外表、内部看起来很气派的房子,专业第三方检查公司检查也有问题。他们必须检查出问题。费用一般200~800美元。

  G、经纪公司保险额注意事项:除了耳目能详的经纪公司以外,有客户要求中小公司提供经纪公司的保险额,就是假如这个经纪作假,买家损失怎么办?比如洛杉矶一些客户对我们说,有朋友以前在其他公司买房子上当了。那么就要公司赔偿,比如买的是150万美元的房子,只有100万美元的保额是不行的,只能赔100万美元。所以一般在洛杉矶要200万美元的保额的经纪公司好一点。

  H、出租管理注意事项:在美国5、6万美元买不到好房子,像奥兰多、亚特兰大、休斯顿大多只能买在黑人区,这三个城市的市中心很多是黑人区。美国其他地方,5、6万美元的,大多也不好出租。即使出租了,租金不一定能收的到。租金能否收到和租客的收入相关。即使收的到,除去房产税、物业费、保险、管理费,也剩不了多少。5、6万的一般也买不到新装修的,因为客户在中国,维修费容易造成误解。而且因为房价低,经纪靠佣金也挣不到钱,管理费也很少,如果租客走了,还要向客户解释,重新找租客,客户也损失租金。这样买家烦,中介也烦,管理公司倒没什么,租客走了,重新找租客,需要维修,按照实际维修。这样算下来,即使维修少,租金回报也不高,因为毕竟是5、6万美元的房子。所以除了包租的,中国的中介一般很少卖5、6万美元的房子的。如果是线套,每套房子每个月就需要像买家交代租金的事情。20套就100万美元,和洛杉矶的一套住宅的佣金差不多。20套房子中,如果有一个客户的房子有问题,中介就要花精力和客户解释,钱没赚到,事情倒不少。买家也会认为买的房子怎么这么多事情。大家都很烦。

  需要您有银行存款证明,中美的均可,有的需要是美元的存款证明,以及账户开在香港和美国。这只是很少数这样做。比如尔湾的一些开发商的新房是这样做的。

  换好美元。每人每年5万美元的换汇和汇出限额,要早准备。现在查中行和移民公司。买房价不多的无所谓,房价高的只有多找一些朋友帮助了。

  美国买房是把钱汇给过户律师或者国互联公司账户,而不是私人账户。即使是汇给过户公司账户,过户公司也不会出具像国内的发票这样的凭据。

  而美国买房不是过户公司或者过户律师把他们的房子卖给你,是他们作为第三方,收到你的房款,而且这个房款是冻结的,就像支付宝,最后没有您的授权,银行不会把房款给卖方。您在淘宝上把钱给卖方,淘宝网给您出具凭据吗?过户律师、公司和淘宝都是一样的道理,都是第三方,起到担保作用。

  过户信息都可以在当地政府的官网查,如果您不知道,可以问星条置业us-house

  买房前:交易税,一般含在过户费里面,一般是买房价的0.5~2%,每个州不同。

  买房后:持有成本,一个是房产税,一般是政府估价的1%,估价100万美元,房产税1万美元。整个美国房产税在0.4~3%,夏威夷房产税最低。加州、德州、纽约房产税较高。

  卖掉房子:2年内,需要交纳房产增值的30%;2年后,交纳房产增值部分的20%

  卖掉房子再买新房:1031条款就在这时候起作用。比如100万买一个洛杉矶住宅(同样适合商业),几年后130万美元卖掉了,需要交纳30万美元的20%,6万美元的税。但是如果再买130万美元或以上价位的的房子,就不需要交纳这个增值税了。

  L、过户注意事项:如果本在在美国,可以当场过户或者写过户授权书,如果不在美国,需要到美国大使馆或者领事馆进行过户授权公证。

  因为本人不到场,在美国买房子就必须进行授权,就是授权第三方对房子进行过户,一般是授权给过户律师或者过户公司进行过户。到美国大使馆或者领事馆进行授权公证,费用一般是50美元,有的是300元人民币。需要现金缴纳的。

  过户授权需要在美国大使馆或者领事馆的当地的网站进行预约,填写个人信息、需要预约的内容选项是:公证服务。填好后下载打印,预约时需要带上的。

  预约授权书需要带上:使馆预约授权打印页、护照原件、300元人民币(有的不同)、见证人,见证人也需要带上护照原件。

  授权书需要美国经纪公司先写好给发您,如果没有可以找星条置业公司要。带上美国公司给的授权书,使馆公证需要在上面盖章、加钢印。

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