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如何出售二手房?

发布时间:2019-06-29 12:51 来源:未知 编辑:admin

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  怎么出售二手房,主要有以下几个步骤:第一步,进行出售咨询您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道,了解您所要出售的房屋是否具备上市条件,了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。第二步,出售二手房确定出售价格通过第一步的咨询,可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件,确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价,如果有要求买方另行支付的费用,应在报价中声明。第三步,出售二手房选择销售方式,这有两种可供选择:1、自行寻找买方销售2、委托房地产经纪公司代理销售如果选择第一种方式,您必须完全熟悉整个交易流程,并能确保交易安全。此种方法,避免了经纪公司的代理成本,使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式,省时、省力、安全,只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议,所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金,所以,会增加您的交易成本。

  这事儿你们买卖双方应该在签合同之前就有所约定,你现在才说出来,当然各自说各自的理了。

  按理说,房产证已经是你的名字了,租金就应该给你,可卖方也有的说,他可以说还没拿到全部购房款呢,租金还是应该他收,租赁合同上出租方也是他的名字。这就扯不清了!

  第四步,出售二手房发布出售信息如果您选择自行销售,您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话,影响您的正常生活和工作。所以,如何登记您的联系方式,至关重要。如果您选择了经纪公司代理出售,经纪公司将代理发布您的出售信息。第五步,出售二手房协商和签约当有客户决定购买您的房屋后,您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。第六步,出售二手房产权交易签订了买卖合同,交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后,房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。目前,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。

  本人非房产中介,从1999年买的人生的第一套房子算起,自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了,其中各有原因和目的,目前手中只有两套,一套自住,一套观望。回顾这段经历,拿出来分享,如有部分能帮助大家,过程中的跑腿也算没有白费。

  买卖二手房的流程这里就不做叙述和补充了,房产中介机构这方面的资料掌握专业多了,并且政策的调整也随时影响着流程的细节,我这里是以买卖双方的视角对如何做足准备功课补充一二,希望能起到四两拨千斤的作用。

  A-1,想清楚了,确定自己是要将这套房产卖掉?既然如此,大家都是生活在真实世界中的凡人,大概都清楚即将销售房产的大致房价,比如2万5,2万,只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚,打开电脑查一查就差不多知道了。

  A-2,清楚自己房子的附属设施,如阁楼,阳台,花园,车位,储藏室等。除了车位比较直接可以进行价位计算,其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋,因此可以在关键的时候用于维持总价。

  A-3,清楚自己房子的优缺点。这里分为两种,一种是自己常住的类型,优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住,买来之后因为某种原因一直在出租等,优缺点的收集,特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产,就好比离婚,一定有充足的理由说这房子不好(自己认为的不好,不代表买家也认为不好,这里不是谈道德,这里谈交易)。记住:优点信息来自于网上,缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加,缺点则就是这个房子的缺点了,比如没有电梯,比如西晒的太阳,比如停车位紧张,比如靠近垃圾站等等。

  A-4,自我估价:根据以上信息和自己的家人讨论一个最低价,讨论一个最高价。闭门造车也没有关系,又不是马上就出手,甚至可以在自己得出的最高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔(房产证及房产证面积请拍照)。

  A-5,有了以上的全盘审视,接下来的事情就好办了,花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些,不要只跑小区门口的中介机构,跨度大一些,首先是小区门口的中介机构,他们对这个小区和熟悉,熟悉每栋楼的特点。然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围,再然后是看是否要跨区,别的区对本小区的看法也蛮特别的。拜访的数量建议至少五至六家机构。

  A-6,跑这些机构干什么呢 --- 只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉,不要说出自己对价位的预估,当面听听他们的专业全盘建议。他们也许会说你希望到手多少钱,就说自己不懂行,没有底,当然这个房子优缺点还是要有选择的告知中介人员。人分为两类:乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观,也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观,也行那是苦笑。针对同一套房产,不同的中介机构给出的建议价就不一样。曾经别人给我的最高价和最低价差异达到了40万之多。这不奇怪,这同每个中介机构人员对政策把握/市场理解/专业水平/处事风格/攻关能力/团队氛围有关。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构,这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群分析,曾经的成功案例分享,房产市场的后续走向,以及优缺点的全盘分析。

  A-7,定价:综合以上信息,根据自己拜访房产中介机构前估的最高价和这几家房产中介机构建议的价格,结合自己房子的实际情况,定一个稍高于市场的销售价格。

  A-8,发布:每个城市/每个地区,都有方便市民的二手房发布网站,注意不是在某个房产中介机构的网站发布,而是要让很多中介机构都能看到的网站发布。发布的时候注意几点:

  A-8-1,准备一些照片,只发布其中1-2张即可,不要说明具体的楼栋号(不要将房产证照片发布,不要将楼栋号的照片发布);

  A-8-3,价格说明清楚:是到手价!就是实实在在到自己手的价格(我们不专业,不清楚政策又有什么变化,算不清楚什么交易费啊,什么税费啊,什么这个啊,那个啊,就谈到手价,即使中介费也不包含);

  A-8-5,联系人(电话号码不要写错),以及看房时机(慢着:如果是出租房,请先和房客确认一下,有些人非常反弹,出租合同在这个方面是保障房客权利的。两种方式解决:一种是协商每周固定两/三次看房时间,或者提前通知终止合同);

  A-9,坐等电话:房产中介机构会在第一时间打你电话,希望能代理销售,即使是同一家房产中介,不同区域的分支也会纷纷打你电话。告诉他们几点:

  A-9-1,同意他们代理销售,请加我微信(我转手一套房子加的中介微信号从01一直到80),将房产的更详细信息和更多照片发给他们,包含楼栋号,面积,朝向等等;

  A-9-3,强调一下看房要预约(即使不是出租也要预约,要防止两种状况:一种是你不在家,家长只有老人,不安全;另一种是个人客户来看房,不接受个人客户看房);

  A-11,这样经过几轮的看房,你也就清楚了这套房子的价格定位,是否要对设定的价格做稍稍的微调取决于你自己的把握,别人不好帮你做决定。但是如果你调整了目标也不要告诉任何一个中介业务员,当然对任何业务员都要做到信息公平。

  A-12,至于某些中介机构的报价在你之上,你可以不用去干涉。一般来说买方都会货比三家,同样的房源如果有中介这样做是在砸他们自己的招牌。

  A-13,抓住一个刚需的买家和机会,坐下来谈。进行讨价还价的时候,也许最终你让步了20000元,但是是从几千的让步一点一点割肉开始的。

  A-14,你强调的是到手价,从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费(其他费用全由买家出基本没有问题)。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上,毕竟中介要吃饭,中介机构的负责人会私下同你面谈,我建议的底线是只出一半的中介服务费。

  A-15,签合同,付定金等等,以及剩下的流程就是中介机构的拿手活了,只要耐心等待就可以了,我就不在这里班门弄斧了。

  A-15-1,卖房一定不要找熟人,即:不要找正在做中介的熟人朋友。两个方面你不方便处理,第一是总价的定位问题上,你定的高,买卖房子本身既是技术活,更是运气活,你的朋友恰巧没有捡到这样的客源,只要房子没有卖掉他就有废话说:看看看,你把房价怎么定的那么那么高!如果你是网络发布,你的朋友来找你,一视同仁于所有的房产中介,告诉你的朋友:不好意思,已经发布了,他要代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上,熟人,给还是不给?键盘侠好做,面子很难抹。

  A-15-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了,完全有能力规划和判断,让自己在最高点获利。所谓独家代理,就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售。独家代理的问题是什么?独家代理如果在特定期限内没有完成销售,会找含糊的理由违约;独家代理的房价定位一定不是对你最有利的;独家代理的最终售价可能高于你的价位好几万,独家代理卖房赚的就是这个技术差价。

  我这里所谈的不涉及法律,不涉及政策,是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房,如何高获利,这个道理适用于所有的交易。

  曾经的一次为卖掉一个单身公寓,我定了最最高价,即那片公寓楼正在销售房价中的顶端,面谈过好几个中介代表都说:哥,这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势,只是我把这个优势通过总价放大了,必有其刚需的潜在客户;我更放心的是这个面积约50平方米的小公寓,全市有将近70名中介业务员为我服务,最终我在总价上让步2000元结案。(每一个案例最终都会被安居客纳入统计基数,当我再次浏览那个片区公寓房的房价时,已经有类似价位的案子在进行中了)

  几次下来我也在总结和反思:市场的信心就是靠我这样的人维持的,市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。虽然我不是恶意的哄抬价格,但是总是有新的高价位产生,我站在了统计分布的两端。

  B-2,如果是买学区:学区房一般都紧张,容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下,对不起,第二天再一问基本已经被别人定了。买学区房不要被忽悠,市教育局经常会以某条河为界,也就是说,如果你买学区房,好好看看地图,不要哪天小孩还没上学又被划出去了。

  B-3,投资:我是以公寓为主,小赚一把。需要考虑的是升值潜力,拆迁可能,租金等等。

  经过我手买的7套房子,没有一套亏的。买房不同于卖房,最低价位不现实,要下手就马上下手,只要经过你的理智判断,相对于明天,永远都是低价位。

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